Von Stefanie Hornung
Lohnt es sich, trotz der Krise jetzt in ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu investieren? Und wenn ja, in welchen Bereichen und Bezirken? Der Cóndor hat in Zusammenarbeit mit Torsten Richter, Geschäftsführer von iCREAS Chile, einem auf Beratungsdienstleistungen im Immobiliensektor spezialisierten Unternehmen, die Chancen und Risiken für Investitionen im Immobilienmarkt zusammengestellt.
Erst die sozialen Unruhen, dann die Lähmung fast des gesamten Wirtschafts- und Arbeitslebens durch die Coronakrise – die derzeitige wirtschaftliche Situation in Chile sieht nicht rosig aus. Auch Bereiche wie die sonst mit solidem Wertzuwachs gesegnete Immobilienbranche sind davon betroffen. Dennoch lohnt es sich, genauer hinzusehen, wo sich eine Investition in «Betongold» lohnen könnte. Denn in den vergangenen zehn Jahren erlebte der Immobilienbereich in der Metropolregion Santiago einen beispiellosen Boom. Wertzuwächse von bis zu 80 Prozent bei Wohn- und 60 Prozent bei Gewerbeimmobilien lockten in- und ausländische Investoren an.
Nachfragerückgang bei Neubauten
Zurzeit liegen viele Investitionsprojekte im Immobilienbereich aber auf Eis. Dass diese Projekte zurzeit nicht fertig gestellt werden können, liegt neben dem quarantänebedingten Arbeitsstopp aber auch an den schleppenden Verkäufen, die im Allgemeinen von den Projektentwicklern für die abschließende Finanzierung bereits mit einkalkuliert werden.
«Wir stehen vor einem Preiskrieg», konstatiert Yuval Ben Haym, Regionaldirektor Chile des Maklerunternehmens RE/MAX in einem Interview mit der Zeitschrift El Periodista. Die Nachfrage nach neu fertig gestellten Eigenheimen brach im Vergleich zum Vorjahreszeitraum April 2019 um 23 Prozent, nach neuen Eigentumswohnungen gar um bis zu 41 Prozent. Betroffen seien insbesondere Immobilien im mittleren und höheren Preissegment.
Verhandeln lohnt sich
Auch bei gebrauchten Immobilien zeichnet sich der Trend ab. Die Angebotsveröffentlichungen auf Portalinmobiliario.com für die Metropolregion Santiago haben sich seit dem Beginn der Pandemie erheblich minimiert. «Anfragen für Besichtigungstermine für Wohnungen, Büros und Gewerbe sind seit März diesen Jahres um über 75 Prozent zurückgegangen. Darüber hinaus finden während der Quarantäne aufgrund der sanitären Bestimmungen keinerlei Besichtigungen statt. Die virtuelle Besichtigung, bei der per Internetvideo beziehungsweise 360-Grad-Panoramafoto die jeweilige Immobilie bequem vom heimischen Sofa aus besichtigt werden kann, ist jetzt das Maß aller Dinge», fasst Torsten Richter die Situation zusammen. Gerade jetzt gilt, wer sich bereits für den Kauf einer Immobilie entschieden hat, sollte nachverhandeln.
Immobilienexperte Torsten Richter dazu: «Es kommt natürlich immer auf das Geschick des Käufers an, den Preis nach seinen Vorstellungen nach unten zu verhandeln. Aber als Richtwert halten wir bei iCREAS Chile als Verhandlungsspielraum einen Abschlag von 5 bis 10 Prozent auf den ursprünglich anvisierten Verkäuferpreis für realistisch. Auch der Markt bei gebrauchten Immobilien richtet sich nach der Nachfrage und die ist im Moment aufgrund der ökonomischen Rahmenbedingungen und der damit eher zurückhaltenden Investitionsneigung beim Privatverbraucher relativ gering.»
Wer seine Wohnimmobilie nicht selbst nutzt, sondern als Anlageobjekt vermieten möchte, muss je nach Stadtteil eine etwa fünf Prozent geringere Kapitalisierungsrate in Kauf nehmen, prognostiziert Torsten Richter: «Wir rechnen damit, dass kurzfristig die am Markt verlangten Mieten um bis zu zehn Prozent sinken. Bei den Angebotspreisen für Wohnimmobilien für Eigennutzung sehen wir einen mittelfristigen Rückgang von bis zu fünf Prozent kommen.»
Wo lohnt sich eine Investition?
Es ist eine Binsenweisheit, dass im Immobilienbereich die Formel «Lage, Lage, Lage» bestimmt, wie hoch der Wert einer Liegenschaft ist. Der Kauf von Wohnimmobilien mit solider Rendite in strategisch günstiger Lage in der Nähe von Schulen, Einkaufszentren oder Parks lohnt sich meistens. Wenn diese dann noch in einem wertsteigernden Umfeld liegt, zum Beispiel mit guter Anbindung an öffentliche Transportmittel, Hauptstraßen oder Autobahnzubringer, dann kann sich ein Kauf auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten lohnen.
Wie schnell sich die Bewertung von Wohnimmobilien anhand ihrer Lage durch andere Faktoren ändern kann, zeigt sich allerdings am Beispiel von Santiagos Zentrum. Nach den sozialen Unruhen, die insbesondere das Stadtzentrum betrafen, hatte sich im letzten Quartal 2019 eine Wanderungsbewegung weg von den betroffenen zentralen Stadtteilen hin in ruhigere Wohngebiete wie zum Beispiel Ñuñoa oder Providencia abgezeichnet. Torsten Richter: «Ließen sich vor Oktober 2019 noch Zweizimmerwohnungen im Zentrum für durchschnittlich 300.000 bis 350.000 Pesos pro Monat vermieten, so liegen die Preise heute im Mittel rund 50.000 Pesos darunter.»
Trend: Homeoffice
Ein weiterer Faktor zur Immobilienbewertung ist hinzugekommen: der Trend zum Homeoffice. «Die Krise hat gezeigt, dass die Arbeit von Zuhause aus auch das Empfinden dafür verändert, wie viel Platz zur Verfügung steht. Es sollte genügend Platz für einen kleinen Arbeitsbereich sein. Daher lohnt sich die Investition in die klassischen Zweizimmerwohnung mit Schlafzimmer und Wohnzimmer beziehungsweise mit zusätzlichem separatem Arbeitsbereich», empfiehlt Torsten Richter.
Die Veränderung der Arbeitsbedingungen, das hybride Modell von festem Arbeitsplatz im Büro plus dem zeitweisen Arbeiten von zu Hause, wird sich wahrscheinlich langfristig in der Bewertung von Büroimmobilien niederschlagen. Laut einer Studie der Asociación de Seguridad de Chile haben mit der Coronakrise 95,3 Prozent der Unternehmen auf die ein oder andere Art das Telearbeitsmodell eingeführt. Etliche Unternehmen haben die Vorteile der Auslagerung ihrer Arbeitsplätze in die privaten Haushalte erkannt und verkleinerten bereits ihre Büroflächen. Der Trend zum Homeoffice hat also sowohl Einfluss auf den Bedarf an privater Wohnfläche wie von Bürofläche.
